크린룸 공장 임대 시화공단 정왕동 300평｜크린룸 약100평· 준크린룸 약100평
시흥시 정왕동 시화 공단 에서 크린룸 약 100평과 준크린룸 약 100평을 갖춘 300평 임대 공장을 소개합니다.
보증금 1억 원, 월 임대료 1,000만 원(관리비 별도)이며 전기용량은 150kW입니다.
준신축급이라 내부 상태가 깔끔하고, 현 임차인 계약이 10월 말 만기라 입주 일정은 협의로 맞출 수 있습니다.
※ 핵심 요약 (2026년 9월 기준)
- 위치: 경기도 시흥시 정왕동, 시화공단
- 임대면적: 300평 (크린룸 약 100평 / 준크린룸 약 100평 / 일반 구간 약 100평)
- 전기용량: 150kW
- 조건: 보증금 1억원 / 월 1,000만원, 관리비 별도 (평당 약 3.3만원)
- 시설투자비: 기존 임차인 크린룸 시설 인수 조건, 금액 별도 협의 필요
- 입주: 현 임대차 10월 말 만기, 입주일 협의 가능
■ 시화공단 크린룸 공장 300평, 공간은 어떻게 구성되어 있나요?
▶ 300평이 크린룸 100평, 준크린룸 100평, 일반 구간 100평으로 나뉘어 있고 별도 사무실이 있습니다.
크린룸(먼지·미세입자를 일정 수준 이하로 관리하는 청정 작업 공간)은 핵심 공정에, 준크린룸(크린룸보다 기준은 낮지만 벽체·바닥 마감으로 먼지 발생을 줄인 공간)은 조립·포장·검사 공정에 쓰기 좋습니다. 일반 구간은 자재 입고와 출하 대기 공간으로 활용하면 됩니다. 청정도에 따라 공정 동선을 단계별로 설계할 수 있다는 점이 이 매물의 가장 큰 강점이고, 내부 사무실이 있어 생산 관리 인력이 현장에 바로 상주할 수 있습니다.
매물 상세 스펙
구분: 공장 임대
소재지: 경기도 시흥시 정왕동 (시화공단)
건물 상태: 준신축급
임대면적: 300평 (약 991.7㎡)
크린룸 구간: 약 100평 (등급 미확인)
준크린룸 구간: 약 100평
사무실: 내부 사무실 있음
전기용량: 150kW
천장고: 2.7~3m
호이스트: 없음
주차: 4~5대
시설투자비: 별도 있음 (기존 임차인과 협의)
보증금: 1억원
월 임대료: 1,000만원 (관리비 별도)
■ 임대료는 시화공단 공장 시세와 비교해 어떤가요?
▶ 월 1,000만원을 300평으로 나누면 평당 약 3.3만원으로, 일반 공장 호가보다 다소 높은 편입니다.
시화공단 공장 임대 호가 비교 (2025년 하반기~2026년 상반기 공개 매물 기준)
- 정왕동 150평 일반 공장: 평당 약 3.0만원
- 본 매물 300평 크린룸 공장: 평당 약 3.3만원 (관리비 별도)
※ 공개 매물 호가 기준이며 실제 계약 금액과 차이가 있을 수 있습니다.
금액 차이는 준신축급 건물 상태와 크린룸·준크린룸 구획이 이미 갖춰져 있다는 점에서 옵니다. 다만 이 구획 시설은 기존 임차인이 직접 투자해 만든 것이어서, 새로 입주하시는 분은 임대료와 별도로 시설 투자비를 기존 임차인과 협의하게 됩니다.
생산설비는 기존 임차인이 가지고 나가므로 인수 대상은 구획 시설 위주이며, 정확한 인수 목록과 금액은 현장에서 함께 확인해 드립니다.
■ 어떤 업종에 적합한 크린룸 공장인가요?
▶ 크린룸이 필요한 업종, 또는 먼지 관리가 중요한 깨끗한 공장을 찾는 업종에 맞습니다.
- 전자부품·PCB 조립 및 검사
- 의료기기 조립·포장
- 화장품·식품 포장 공정
- 정밀 광학·센서 부품 검사
전기용량(한전에서 공장으로 공급받는 전력의 최대치) 150kW는 소형 정밀 장비와 크린룸 공조 설비를 함께 가동하는 경량 제조 공정에 무리가 없는 수준입니다. 전력 소비가 큰 장비를 여러 대 운용한다면 설비별 소비전력 합계를 먼저 계산해 보셔야 합니다. 크린룸 등급(Class, 일정 부피의 공기에 허용되는 입자 수 기준)은 아직 확인되지 않았으므로, 인증이 필요한 업종이라면 입주 전 측정을 권합니다.
■ 계약 전에 꼭 알아야 할 단점은 무엇인가요?
▶ 가장 큰 부담은 기존 임차인 시설 투자비 이고, 천장고·호이스트·주차 조건도 함께 따져봐야 합니다.
- 시설투자비 발생: 기존 임차인이 크린룸 구획에 투자를 많이 해서, 시설을 넘기는 대가로 시설투자비를 받기를 원합니다.
- 보증금과 임대료 외에 초기 비용이 추가됩니다.
- 낮은 천장고: 층고(바닥에서 천장 구조물까지의 높이) 크린룸 마감 기준 천장고(바닥에서 마감 천장까지의 높이)는 2.7~3m입니다. 높은 설비나 고단 랙 적재는 어렵습니다.
- 호이스트 없음: 호이스트(천장에 설치해 무거운 자재를 들어 옮기는 크레인 설비)가 없어 자재 이동은 지게차나 대차로 해야 합니다.
- 주차 공간 4~5대: 상주 인원이 많으면 직원 주차 대책이 필요합니다.
- 관리비 별도: 월 고정비가 임대료보다 늘어납니다.
시설투자비는 같은 규모의 크린룸 을 직접 새로 구축할 때 드는 공사비와 공사 기간을 기준으로 비교해 보시길 권합니다. 구획 공사 없이 바로 공정을 세팅할 수 있다면 가동 시점을 앞당기는 효과가 있어, 크린룸이 꼭 필요한 업종이라면 충분히 검토할 만합니다. 반대로 크린룸이 필수가 아닌 업종에는 시설투자비가 부담으로만 남을 수 있습니다. 천장고가 낮은 구조는 공조 효율이 좋고 냉난방 부담이 덜하다는 장점도 있습니다.
■ 정왕동 시화공단 입지와 입주 시기는 어떤가요?
▶ 정왕동은 시화공단의 중심 생활권이며, 입주는 10월 말 만기 협의로 정합니다.
제3경인고속화도로와 연결되어 수도권 납품 동선이 편하고, 수인분당선·4호선 정왕역 생활권이라 대중교통 출퇴근 인력 채용에도 유리합니다. 주차가 넉넉하지 않은 매물인 만큼 대중교통 접근성은 체감 이상으로 중요한 조건입니다.
시화반월공단에서 공장 임대 상담을 하다 보면, 크린룸 구획이 갖춰진 매물은 공급이 많지 않아 만기 전에 미리 일정을 잡는 경우가 적지 않습니다. 시설투자비 협의에도 시간이 필요하니, 연말 전후 이전을 계획하신다면 지금 현장을 보고 조건을 조율해 두시는 편이 여유롭습니다.
■ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시화공단 크린룸 공장 임대료는 평당 얼마인가요?
A. 이 매물은 평당 약 3.3만원(관리비 별도)입니다. 시화공단 일반 공장(호유) 임대 호가는 평당 3만 원대가 많고, 크린룸 구획이나 신축급 조건이 붙으면 그보다 높게 형성되는 편입니다.
Q. 크린룸과 준크린룸은 무엇이 다른가요?
A. 크린룸은 공조 설비로 공기 중 입자 수를 등급 기준 이하로 관리하는 공간이고, 준크린룸은 마감재와 출입 관리로 먼지를 줄인 중간 단계 공간입니다. 공정별로 요구되는 청정도에 맞춰 나눠 쓰면 됩니다.
Q. 공장 전기용량 150kW면 충분한가요?
A. 경량 조립·검사 공정이라면 대부분 충분합니다. 보유 설비의 정격 소비전력에 공조기·조명 부하까지 합산해 150kW 이내인지 확인하세요.
Q. 기존 임차인이 시설투자비를 요구하면 꼭 내야 하나요?
A. 이 매물은 기존 임차인이 크린룸 시설 인수할 경우 시설 투자비를 원하고 있어, 입주하려면 금액 협의가 필요합니다.
금액은 시설 상태, 사용 기간, 신규 구축 비용 등을 기준으로 조율하는 경우가 많습니다.
Q. 공장 시설투자비 계약 시 무엇을 확인해야 하나요?
A. 인수 시설 목록, 금액과 지급 시점, 임대인 동의 여부, 퇴거 시 원상복구 의무를 누가 부담하는지 서면으로 명시하세요. 특히 원상복구 범위는 나중에 분쟁이 생기기 쉬워 계약 전에 반드시 정리해야 합니다.
■ 계약 전 체크리스트
- 시설투자비 금액과 인수 시설 목록 (서면 확인)
- 인수 시설에 원상복구 의무 범위
- 크린룸 등급 측정 필요 여부 (업종 인증 요건 확인)
- 보유 설비 소비전력 합계 150kW 이내 여부
- 직원 차량 대수 대비 주차 4~5대 충분 여부
※ 정확한 위치는 현장 방문 일정이 확정되면 안내해 드립니다.
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